旅游景區經營權價值如何評估？
發布時間：2018/07/17
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旅游景區整體資產評估主要包括旅游景區固定資產評估和旅游景區無形資產評估。旅游景區固定資產評估是指景區投入的基礎設施等資產的評估；旅游景區的無形資產評估主要包括旅游景區經營權評估、收費權評估、商標權、品牌、資源性無形資產（區位優勢、社會資源、歷史文化內涵等）的評估。
可利用無形資產質押貸款、工商注冊、許可使用、轉讓、租賃承包、清算拍賣等通過無形資產評估，可以摸清家底，為經營者提供管理信息按照資源屬性，可以把旅游資源分為自然景觀(地文景觀、水域風光、氣候天象、生物景觀)和人文景觀(文物古跡、民俗風情、城鄉風貌、現代設施、宗教文化、文學藝術、飲食購物)兩大類型。自然景觀和人文景觀既有明顯區別，又有一定的聯系：自然景觀旅游資源一般要經過人工的開發，或多或少帶有人文因素；人文景觀旅游資源往往要以自然景觀為基礎，并與其特色相協調。按照管理級別，我國旅游資源可分為世界級、國家級、省級和市(縣)級四種類型。世界級的旅游資源主要包括：被聯合國教科文組織列入《世界遺產名錄》的名勝古跡和列入“人與生物圈”保護區網絡的自然保護區；國家級的旅游資源主要包括：國務院公布的國家重點風景名勝區、國家歷史文化名城和國家重點文物保護單位，林業部批準的國家自然保護區、國家森林公園，國土資源部批準的國家地質公園等等。省級旅游資源主要包括省級風景名勝區、省級歷史文化名城(鎮)、省級文物保護單位、省級自然保護區、省級森林公園等；市(縣)級旅游資源主要指市(縣)級風景名勝區、文物保護單位等。旅游資源的類型和管理級別，比較準確地反映了各種資源的稀缺程度和品位的高低，是其價格形成的價值基礎，是價格確定的主要因素。旅游資源的空間范圍、地理位置、交通條件等客觀條件，以及國家政策導向、旅游發展狀況等動態條件，直接決定了開發的前期投入和投資回報效果，是確定旅游資源價格的重要因素。由于旅游資源的開發、使用和收益是一個投資大、周期長的過程，投資者對旅游資源經營權的市場需求，直接決定其交易價格。對于已有一定開發程度的旅游景區，旅游景區的現有收入是確定其經營權的價格的重要因素。現有收入的確定應從總收入中扣除計算周期內的實際經營成本。任何旅游資源經營權總是與一定經營時期相聯系的，經營時間的長短主要由現有法律法規來確定的，同時也與資源開發建設的投資規劃有關，一般為30-50年不等。綜合上述因素，旅游資源經營權價格形成可由下列公式一、公式二表示：其中：P代表旅游資源經營權價格。公式一只適用于旅游景區經營權價格確定；公式二適用于所有旅游資源經營權價格確定。I代表旅游資源經營權價格確定當年，旅游景區的現有收入(income)。i％代表旅游景區自開發以來，旅游景區現有收入的年平均增長率。A代表旅游資源年評估價格(assessedprice)，主要由旅游資源的類型和級別確定。β代表旅游資源經營權市場需求系數，其大小在0和1之間。在市場經濟條件下，政府定價只限于少數具有資源稀缺性、自然壟斷性、公益性、公用性的關系國計民生的重要商品。政府定價的依據仍是商品的價值，實行政府定價的目的是為了穩定價格總水平，為國民經濟計劃服務。而在旅游資源經營權政府定價中，行為主體主要是分散的地方政府，定價的依據是與現有資源的低水平開發或破壞性開發的比較收益，定價的目的是為了加快本地區旅游業發展的需要。用旅游資源經營權價格形成公式分析，現有旅游景區政府制定價格(用公式一分析)，往往注重旅游景區的現有收入(1項)和經營年限(t項)，容易忽視旅游景區現有收入的年平均增長率(i％項)。例如，十堰市以武當山1年的旅游總收入作價，按照 50年至70年的經營年限，確定出武當山的經營權的低出讓價格為4億元；而現有旅游資源政府制定價格(用公式二分析)，表現為未能準確地進行旅游資源評估價格(A項)，在現有低效率經營的巨大財政壓力和一哄而上急于出讓經營權的激烈競爭下，過分壓低旅游資源的開發條件系數、經營權市場需求系數和其他影響因素系數(α、β、γ項)，其極端情況便是旅游資源經營權的“零轉讓”。旅游資源經營權的分散的政府定價的特點，旅游資源經營權的交易就不可避免地表現為“點對點”即分散的地方政府對具體的企業進行談判的形式，或形式上的政府對若干企業的招標行為等實質上的非市場化運作。這與入世后所要求的統一、透明和可預見(uniform，transparentand predictable)的政策環境明顯不相適應。由于旅游資源本身包含的內容極為豐富，同時往往與其他諸如土地資源、水資源、氣候資源、森林資源等自然資源難以分離，旅游資源經營權出讓、受讓雙方的權利義務事實上難以準確界定，加之“點對點”交易形式所包含的濃厚的感情等因素，使買賣雙方利益難以得到全面的確定，導致投資者投資信心缺乏。根據旅游資源的資源屬性和管理級別，明確旅游資源經營權出讓的有效主體。按照現有法律的規定，我國旅游資源絕大部分都是屬于國家所有，各級地方的政府作為國有資產的“代理人”，承擔著旅游資源的所有權、管理權和經營權。中央、省、市 (縣)級政府主要承擔著旅游資源的所有權，市(縣)政府主要承擔著旅游資源的管理權和經營權。在現有管理體制下，有必要明確不同級別、不同屬性的旅游資源經營權的出讓主體。在實踐中，可實行“本級審批，兩級管理”的管理辦法：國家級旅游資源由國家級批準單位審批，由省級政府實施出讓管理，省級資源由省級單位審批，市級政府實施出讓管理。旅游資源經營權的價格確定，不同于土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，難以以單位價格的形式確定其價格。對旅游資源經營權價格的確定，應由專業的評估機構按照規定的評估體系實行綜合評估，用旅游資源經營權價格形式公式，以評估價計算市場價。按照統一、透明和可預見的要求，建立省、市兩級旅游資源經營權出讓市場，制定全國統一的出讓程序和經營權爭議的處理辦法，通過旅游資源經營權公開、公正、公平的交易，以市場價的形式實現國有資源的優化配置。旅游資源權的有序轉讓，是我國旅游業發展的必然趨勢，推行的早遲、成敗決定旅游業高速發展的早遲、成敗。旅游資源經營權通過市場出讓，要實現旅游景區經營的企業化，同時還要確保旅游資源的完整和可持續發展，既需要大膽穩妥的探索，更需要制定嚴格規范的法律法規予以保障。旅游資源經營權價格是在一定期限中持有旅游資源的使用權、收益權所形成的一種價格。目前我國旅游資源(主要指以實物形式存在的自然旅游資源和人文旅游資源)的所有權歸國家，旅游資源經營權的價格是以旅游資源的使用權、收益權出讓、轉讓為前提的，因此，以一次性支付(或分期支付)的旅游資源這個特殊標的多年的資本現值總額，是旅游資源所有權在經濟上的實現形式。旅游資源經營權價格的形成包含兩種形式：其一是以價值為基礎的受供求關系調節的一般商品價格形式，如旅游風景區中已投入和開發的基礎設施；其二是以其稀缺性和經營壟斷性為基礎形成的價格方式，如景區里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由于旅游資源的特殊性，決定了旅游資源經營權價格形成方式的復雜性，旅游資源決不能等同于一般商品，更不能簡單采用一般商品的價格決定形式。旅游資源和一般的國有資產也有較大區別，它是一種“公益性國有資產”，因此也不可將一般國有資產出讓經營權的方式套用到旅游資源上。旅游資源在經營權轉讓過程中包括完全未開發的旅游資源的轉讓和已有一定程度開發的旅游資源的轉讓，因此，對于完全未開發的旅游資源的經營權價格，我們只能通過旅游資源自身的價值評估和預期收益狀況來確定；對于已有一定程度開發的旅游資源，由于旅游資源的構成中既包括消耗了一般人類勞動的勞動產品，又包含了以希缺性和壟斷性為基礎的非勞動產品，其旅游資源經營權價格確定時，既要把這些追加到旅游資源中，使旅游資源變為人類可直接利用的資源的各種勞動消耗在旅游資源經營權轉讓中得以補償，同時還應將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現的形式來實現其所有權價格。從旅游資源經營權出讓的角度來進行討論，也就是說對旅游資源自身價值的評估，主要考慮能產生經濟效益，能將其價值轉化為貨幣，換句話講，就是能對旅游者產生吸引力的價值進行評估。旅游資源的開發程度指標包括景區已開發投入的成本指標，尚未開發的旅游資源的價值評估指標兩部分。對于尚未開發的旅游資源的價值評估仍可采用上述指標進行評價，只是在評估時需注意與已開發景觀的協調和平衡。（1）旅游資源開發、建設成本：包括旅游資源勘測、規劃、設計成本；景點建筑物成本；基礎設施和服務設施建設成本；土地利用成本。（2）生態環境保護成本：環境保護費用和環境綠化費用。（3）旅游資源管理成本：包括管理費用、人才培訓費用、景點維護費用等。（4）損失補償成本：如，轉讓山林搞旅游開發，不僅使農民失去勞動手段，而且會造成直接的經濟損失，這些損失應由受讓方補償。旅游資源的開發條件指標是指對完全未開發的旅游資源和已有一定程度開發的旅游資源的開發和進一步開發的可行性狀況的一個評價。具體包括：（1）地區經濟條件(收入水平、勞動力數量、農副產品供應條件等)；（2）可進入性(交通條件、基礎設施條件、依托中心城市的距離、通訊條件等)；我國旅游資源絕大部分屬于國家所有，各級地方的政府作為國有資產的“代理人”，應該成為旅游資源經營權出讓的主體，同時也應是委托估價的主體。旅游資源經營權價格是一定年限的價格，受讓者必須向旅游資源的所有者繳納一定的出讓金。因此，出讓旅游資源的經營權價格評估應明確價格內涵。旅游資源經營權價格包括三部分，旅游資源資產的地租本金化價格、投資成本以及旅游資源投資應得利潤。旅游資源資產的地租本金化價格是旅游資源的絕對收益和級差收益按社會平均利潤率(一般取銀行利息率)還原成本金的價格。投資應得利潤是指本行業的平均利潤。收益現值法是在估算旅游資源未來每年預期純收益的基礎上，以一定的折現率，折算為評估日收益總和的一種方法。這里須注意的是，由于旅游資源的開發程度的不同，收益的確定也應不一樣。對于尚未開發的旅游資源的收益確定，我們可以采用假設開發法，在結合旅游資源的自身價值評估的基礎上，考慮旅游資源的開發條件和市場的需求狀況來估計旅游資源開發后的收益狀況。Ft：在對旅游資源假設開發的條件下能帶來的預期年收益水平；這里須說明一點，Ft的準確性取決于對旅游資源自身價值的正確評估和對旅游者需求的正確把握的基礎上。對于已有一定程度開發的旅游資源的收益主要以評估當年旅游景區現有收入(考慮其收益的年增長情況)為準，①：對旅游資源的未開發部分的經營權價格其確定方式采用①式。在用成本法計算出讓旅游資源經營權價格時，其價格為旅游資源的投入成本價格與旅游資源帶來的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，應歸旅游資源所有者即國家所有，相當于出讓金部分。投入成本價格為旅游資源使用者在取得旅游資源使用權時支付的平均成本。R1+ R2是旅游資源的增值收益(增值地租)，它等于旅游業平均銷售利潤率與社會平均利潤率之差乘以旅游產品的銷售收入。 總之，在我國，旅游資源經營權的轉讓在許多方面還待進一步完善和規范，而對其價格的評估還處于探索階段，其理論和方法需進一步深入研究，特別是應加強理論界和實業界的交流與合作，在實踐中來完善其評估方法。
